房地产投资基金一般指专注于房地产领域的私募股权基金，是一种面向私有房地产资金进行并购或开发的投资模式。
房地产基金的分类
1、按照投资方式可分为股权类/债权类/夹层类。夹层融资则是股权与债权的两者的结合。
2、按照募集方式可分为私募型和公募型，私募型为通常意义上的房地产基金，而公募型的典型代表为 REITs，以及资产支持证券。
3、按照组织形式可分为公司型/契约型/有限合伙型。
常见的房地产基金运作模式
1、类抵押贷款型基金基金公司设立基金发放委托贷款给房地产项目公司，同时要求项目抵押和项目公司原股东提供第三方连带责任保证。
2、“明股实债”型房地产基金主要是指以股权形式投资，同时以获得固定收益及远期本金有效退出为实现要件，交易结构的SPV主要包含资管计划、信托计划和私募股权基金。在2017年2月发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号—私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》也对“明股实债”提出了定义：投资回报不与被投资企业的经营业绩挂钩，不是根据企业的投资收益或亏损进行分配，而是向投资者提供保本保收益承诺，根据约定定期向投资者支付固定收益，并在满足特定条件后由被投资企业赎回股权或偿还本息，常见形式包括回购、第三方收购、对赌、定期分红等。
3、股权投资型房地产基金投资模式：基金与项目原股东按约定金额的初始资金同时进入，基金与项目公司原股东持有项目公司股权比例为49:51，其余资金双方均以股东借款进入项目公司。
