根据合同法的规定，房屋赠与合同属诺成合同，赠与合同从其订立之日起生效，只要双方达成合意，合同就告成立并生效，赠与人就负有交付赠与物的义务。但由于赠与合同的特殊性，合同法规定了两种撤消方式。
一 、任意撤销
《合同法》第一百八十六条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。” 第一百九十四条规定：“撤销权人撤销赠与的，可以向受赠人要求返还赠与的财产。”同时根据《城市房地产管理法》第六十条的规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书……。”
因此，在房屋产权没有发生转移之前，赠与人有权撤销赠与，也有权要求返还房产。
二、法定撤销
《合同法》第一百九十二条规定：“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：
(一)严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；
(二)对赠与人有扶养义务而不履行；
(三)不履行赠与合同约定的义务。
赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。” 第一百九十三条规定：“因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的，赠与人的继承人或者法定代理人可以撤销赠与。赠与人的继承人或者法定代理人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起六个月内行使。”
也就是说，只要发生撤销事由，不管赠与财产的权利是否已经转移，赠与人或者他的继承人、法定代理人都有权在法定除斥期间内撤销赠与并要求返还房产。
三法定无效情形
根据沪高法(1996)250号《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》的规定：“房屋所有权人在法定限制转让的期间将房屋产权赠与他人的行为无效。”因此只要是在法定限制转让的期间将房屋产权赠与他人的，该赠与行为无效，赠与人自然也就可以要求返还房产。
